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来源：大星彩票赔率2024-04-14 17:48

套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

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江苏睢宁一乡村社区集体分红成新年俗万斤猪肉发到户******

　　(新春走基层)江苏睢宁一乡村社区集体分红成新年俗万斤猪肉发到户

　　中新网徐州1月12日电题：江苏睢宁一乡村社区集体分红成新年俗万斤猪肉发到户

　　中新网记者朱志庚

　　“开门红呀咯好模样，满天锣鼓敲不够……”农历腊月二十，江苏睢宁北郊的邱圩新型农民集中居住区张灯结彩，村民载歌载舞过大年。在睢宁县金城街道邱圩社区集体经济收入分红大会现场，邱圩社区拿出30万元为村民准备了猪肉、莲藕、红薯粉条、春联、口罩等年货，全社区1000余户家家可以免费领取到丰富的“分红年货大礼包”。

分红大会现场，村民欢喜领到“分红年货大礼包”。　朱志庚摄

　　尽管到春节还有10天，但是邱圩社区已经开启“过年模式”，氛围浓厚。数百栋二层小别墅贴上红窗花，门前都挂上红灯笼。在百姓大舞台广场，喜庆的音乐声中，社区16个村组的村民代表，身着新衣，围上红围巾，等待领取“分红年货大礼包”。舞台上，村民自编自演的跑旱船、打钱杆、扇子舞等节目更增添浓浓的年味。

村民载歌载舞庆祝分红。　朱志庚摄

　　“这块肉不错，这部分可以切成肉丝炒着吃，下面的可以做水煮肉片……”村民围在猪肉边，开心地谈笑着。为了保障食品安全、肉质新鲜，邱圩社区从本地一家肉联厂购买10000斤猪肉，现场切割，每户村民可以领到10斤。

　　“我们过年大礼包除了猪肉之外，还有10斤莲藕、5斤红薯粉条、2副春联、2包口罩。莲藕、红薯粉条都是我们村集体合作社种植生产的有机特色农产品。”邱圩社区党总支书记、居委会主任张成辉介绍，2022年，村集体收入达到120万元，除去一些办公开支，还有一部分盈余。经村民代表大会同意，社区拿出30万元，首次为村民分红，购置年货。

村民现场领到10斤猪肉。　朱志庚摄

　　在分红大会现场，获评“最美家庭”称号的村民代表上台领取荣誉证书。“好多年没有看到这么有年味的场景了，如今富起来的邱圩过年氛围真浓。”邱一洋家庭获评最美家庭，77岁的邱一洋说，家里三儿一女，都已成家。一大家人都是二层小别墅，生活衣食无忧。“我这么大岁数，还是头一回领到不要钱的年货。过年就吃猪肉炖粉条，这日子美得很哩。”

爷孙俩带着“分红年货大礼包”回家。　朱志庚摄

　　邱圩社区原是一个区位较好但产业基础薄弱的社区，3773人、1000余户村民居住在松散凌乱、基础配套设施缺乏的村庄。2017年底，张成辉到任社区支部书记后，多次和社区“两委”商议，广泛征求村民与党员代表意见，在金城街道党工委全力支持、指导下，进行老旧村庄改造，实施邱圩社区农房改善项目。

村民李佳现场直播销售邱圩特色农产品。　朱志庚摄

　　“农房改造涉拆16个小组1000户居民。目前，集教育、医疗、购物、休闲于一体的18万平方米、1100套房屋已建成，村民喜搬新家。”张成辉说，邱圩社区获得“省级特色田园乡村”等称号，打造了乡村振兴邱圩样板。

　　2017年11月9日，张成辉到任后发现村集体外欠账达140万元。为了摘掉“经济薄弱村”的帽子，从2017年底，社区采取众筹、入股等渠道完成了200万元的筹款，牵头成立睢宁县志兴集体土地股份专业合作社、徐州半夏农业发展有限公司、徐州初心物业有限公司。集体合作社流转土地2197亩，经营藕虾、稻虾共养、特色红薯等项目，推出了“俺村邱圩”系列特色农产品，比如生态米、莲藕、香薯、荷叶茶、粉丝、干花等。如今这些产品实现了“线下农超对接、线上平台销售”，年销售额超过8000万元，集体经济收入也增加到目前的100多万元。

藕农举起硕大的莲藕，庆祝丰收。　朱志庚摄

　　张成辉说：“我们下一步的村集体收入目标是300万元，到时候发放的过年大礼包东西更多。我们会把发放分红年货大礼包延续下去，形成我们的新年俗。”

　　“欢迎来到俺村邱圩直播间，这是我们邱圩的土特产，生态米、有机莲藕、红薯粉条……”在邱圩社区电商中心创客之家，主播李佳正在现场直播。李佳介绍，自己是东北人，老公是邱圩本地的。由于自己富有东北人的幽默感，因此邱圩社区成立公司后聘用她来做直播销售。这里生态越来越好，她在这里的收入越来越高。

邱艳虎与挖藕人一块商量春节前莲藕的销售情况。　朱志庚摄

　　虾耕田家庭农场负责人邱艳虎在村里承包了200亩流转土地，发展藕虾共养。据了解，邱艳虎大学毕业后曾在南京工作了9年。2018年，他发现家乡变化特别大，于是萌生了回乡创业的想法。如今，随着经验积累，邱艳虎的家庭农场突破藕虾共养模式，套养了泥鳅、鱼等，农场一年的净利润超过20万元。邱艳虎说，临近春节，外地客商几乎每天下午都来拉走10000多斤莲藕，装车出口到日本、韩国。