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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
在“闽人智慧”里，读懂不一样的福建****** 福建，简称闽，位于中国东南沿海。 福建的东北与浙江省毗邻，西北与江西省接壤，西南与广东省相连，东南隔台湾海峡与台湾省相望。 境内峰岭耸峙，丘陵连绵，河谷、盆地穿插其间，山地、丘陵占全省总面积的百分之八十以上。因此，素有“八山一水一分田”之称。
福建省主要山脉分布图 图源：新华社 那么，福建究竟是一个怎样的地方？ 对于这个问题，人们或多或少都能说出一些答案： 福建与台湾隔海相望；福建话很难懂，但闽南歌曲《爱拼才会赢》朗朗上口；厦门鼓浪屿风景优美，是珍贵的世界遗产；福建茶叶品类繁多，安溪铁观音、武夷山大红袍名扬天下……
鼓浪屿 福建日报记者 施辰静/摄 但其实，福建还有许多你不知道的内容—— 这里人杰地灵，在历史长河中，形成了深厚的人文底蕴，有着诸多耐人寻味的人文故事和独特创造。 地处莆田的木兰陂，建成于1083年，是中国现存最完整的古代灌溉工程之一，被誉为福建的“都江堰”，入选首批世界灌溉工程遗产名录；泉州境内连接晋江和南安的安平桥，是世界上最长的海港大石桥，享有“天下无桥长此桥”的美誉；龙门一半在闽川，宋朝时期，福建进士人数全国第一；同安人苏颂发明制造的水运仪象台，标志着中国古代天文仪器制造史上的高峰，被誉为世界上最早的天文钟；建阳人宋慈著有《洗冤录集》，标志着传统法医学体系的建立，比欧洲最早的法医专著早了两个多世纪……
木兰陂 图源：莆田新闻 这里有着丰富的非物质文化遗产，有着诸多能工巧匠，令人叹为观止的福建技艺、璀璨生辉的福建创造世代传承，给予这片土地沉淀的智慧。 世界文化遗产福建土楼，遵循“天人合一”的东方哲学理念，与青山、绿水、田园风光相得益彰，组成适宜的人居环境以及人与自然和谐统一的景观；“艺苑奇葩、中国一绝”的厦门漆线雕技艺，工艺繁复精细，耗时数月甚至数载；将乐“西山纸”极负盛名，传承蔡伦造纸工艺，乾隆年间曾作为《四库全书》用纸；南平建盏造型古朴典雅，质地深沉含蓄，具有浓郁的东方艺术色彩，一度为宋朝皇室御用茶具；还有“中国白”德化陶瓷、色彩斑斓的福州寿山石，无不吸引着世人……
南靖土楼 图源：花样漳州文旅之声 进入新时代，这里还以科技赋能，实现高质量发展，在现代制造和创新科技方面做出了卓越的成就，创造了一个又一个奇迹。 院士谢华安的杂交水稻“汕优63”，解决了数亿人口的粮食需求，连续16年成为中国种植面积最大的杂交水稻；平潭海峡公铁大桥，是我国第一座公铁两用跨海大桥，也是世界上首次在复杂风浪涌环境下建设的海峡大桥；福清“华龙一号”，是中国核电走向世界的“国家名片”和核电创新发展的重大标志性成果；宁德时代，世界一流的锂离子电池研发制造公司，致力于为全球新能源应用提供一流的解决方案；还有“晋江经验”的金字招牌、互联网“龙岩帮”的典型现象，敢闯敢拼的闽人精神，延续着生生不息的智慧……
平潭海峡公铁大桥 高信凯/摄 千百年来，福建这片土地上的人民在历史长河中寻觅和践行发展之“道”，形成了崇高的精神理想与价值追求，积累处理人与社会、人与自然关系的高超生存方法与谋略。 这些“知”与“行”，形成了闪光的思想、革命的贡献、先进的发明、精湛的技艺、非凡的创造。这些，我们将其统称为“闽人智慧”。 “闽人智慧”让福建人民从古至今，适应着本地境域内的社会发展，满足着精神和物质的生活需求，是对中华民族发展所作出的独特贡献，是中华民族5000多年来积累的伟大智慧的组成部分，是中华文明的宝贵财富。
位于龙岩长汀的福建省苏维埃政府旧址 图源：闽西日报 党的二十大报告提出“推进文化自信自强，铸就社会主义文化新辉煌”，要“坚守中华文化立场，提炼展示中华文明的精神标识和文化精髓，加快构建中国话语和中国叙事体系，讲好中国故事、传播好中国声音，展现可信、可爱、可敬的中国形象”。 “闽人智慧”蕴含着敢拼会赢、锐意创新的福建精神，展示着勤奋、开拓、智慧的福建人民形象，代表着福建对国家、对世界的突出贡献。 在当下进行“闽人智慧”主题宣传具有深层次的意义，是十分必要且重要的。 通过挖掘“闽人智慧”的深度内涵，梳理“闽人智慧”的脉络，讲好“闽人智慧”的故事，能够让人们了解一个立体和丰富的福建，展示全面、全新的福建形象，能够培养和树立福建人“有根据的自豪感”，增强福建人民的文化自信，进而增强人们对于中华文明的自信心与自豪感。带着自信与自豪，才能更好地践行当下、走向未来。这是“闽人智慧”主题宣传的初衷，也是该宣传项目的目的和意义所在。
位于福州的船政学堂是中国近代第一所海军学校，也是中国近代航海教育和海军教育的发源地。图源：中国船政文化博物馆 “闽人智慧”主题宣传主要分为三个系列：你不知道的福建、非遗里的闽人智慧、闽人新智。 力争用贴近时代生活的方式讲述“闽人智慧”故事，视角新、切口小，做到读者群体的全覆盖，青少年也能看得懂、喜欢看。利用新媒体平台，进行省内、国内甚至全世界范围的传播。 而无论哪一个系列的内容，着重和优先考虑的都是在全国、全世界范围内有分量和代表性意义的主体，以具有突出性、独特性、创新性、唯一性等为标准。 如“你不知道的福建”系列侧重展示历史长河中人杰地灵的福建。运用新颖的观察角度、时尚的科普元素、鲜活的叙事方式，展示福建鲜为人知的人文故事和独特创造，展现古今福建人民的智慧。
八百多年前，朱熹与陆游、辛弃疾在武夷山相遇相知、谈儒论道、报国为民。图为武夷冲佑观今景 衷柏夷/摄 人文历史类题材突出展示福建独一无二或独具鲜明地方特色的“元素”，包括从古至今福建独特的人文现象，在全国或世界范围内产生过重大影响，推动社会进步的历史事件；在某一领域有卓越成就、突出贡献、全国乃至世界有名的杰出人士。注重挖掘过去较少报道、鲜为人知的史实，或从新颖独特、前所未有的角度去展示。 自然物产方面则注重选取福建所特有、独有的自然资源，着重突出福建人发挥主观能动性，对自然或物产的创新型运用，发明的举措、技艺、方法、本领，在全国范围内、行业内具有突破性、引领性意义，可以起到示范带动作用，并获得巨大收益。 “非遗里的闽人智慧”系列，侧重展示的是福建非物质文化遗产里蕴藏的匠心智慧。通过介绍福建的能工巧匠、非遗传承、技艺营造，用非遗传承人与众不同的能力、精湛的技艺和卓越的创造力，展现精湛独特的福建技艺、敢拼会赢的福建精神、璀璨生辉的福建创造。
福建永春，被称为“中国香都”，在东南亚地区，每3根篾香就有1根由永春生产。图为香铺晒金 郑成乐/摄 在类别上，我们重点选取传统技艺与传统医药两大板块内容，至少入选省级非物质文化遗产名录或省级传承人名录。 所选取的“非遗”，包含高层次的技术含量与水平、独特的科学价值，在同时期或同领域内具有独特性、突出性、唯一性等特点。不仅在历史上曾产生过重要的影响，在当今仍需传承延续，有新的时代活力与发展特色。 “闽人新智”系列，侧重展示新时代科技文化赋能、高质量发展的福建。面向新中国成立特别是改革开放以来福建新的建设与发展项目的文化性报道，要求有历史纵深度、文化厚重感和鲜活的时代气息，能够反映新理念、新气象。
行业公认的国内建设难度最大的中广核平潭大练海上风电项目（资料图）。图源：中国平潭 如福建超级工程和特色建筑，选择的是福建古今具有国家级、世界级地位的设施工程或巨构宏筑，在建成后相当长时间内仍有重大影响，或能极大提升百姓生活质量与幸福感，是能够展示福建的“金名片”，突出体现福建人利用自然、改造自然的智慧。 涉及福建现代智造的内容，则着重挑选对经济产能、科学进步、社会生活等各圈层带来实质性影响的新技术、新智慧主体，其技术创新在全国甚至全世界产生重大影响，能发挥引领带动作用。 “新智”包含社会治理、改革举措方面，如推动历史新变化、社会重大影响的新方法、新政策、新措施、新实践等，在历史节点、全国范围内具有前瞻性、开创性、突破性的理念和实践，且在省级、国家级层面具有“样本性”意义，能够反映时代发展和进步的福建新理念、新气象、新智慧。
城中穿行的福州福道，总长131公里，把山、水、人、城融为一体，融进了城市肌理、串起了绿色生活。陈霖/摄 通过近一年的宣传传播，“闽人智慧”深入人心。 人们从这四个字中，读到了不一样的福建，体会到敢拼会赢、锐意创新的福建精神，了解到福建对国家、对世界的突出贡献，形成了勤奋、开拓、智慧的福建人民印象。 我们深知，“闽人智慧”丰厚深沉、历数不尽，但“闽人智慧”宣传项目一定会持续推进。 希望通过“闽人智慧”的讲述，持续激发福建人源源不断的自信心与自豪感，更激发人们对于中华文明的自信心与自豪感。从而让我们对过去有更深刻的了解，对现在有更准确的把握，对未来有着更热烈的憧憬。 来源：“闽人智慧”编辑部、《海峡通讯》 （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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