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预约数月起！购房者仍扎堆提前还贷，为什么？值不值？******

　　“我提前去银行预约了提前还房贷，2月18日可以正式办理。”北京市民王飞告诉贝壳财经记者自己两个月前预约了提前还10万元的房贷，近期将可办理。

　　最近在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，房贷利率不断下行，提前还房贷的年轻人不断增加。

　　面对扎堆提前还贷现象，不少银行设置了“时间门槛”，购房者需要提前两三个月甚至更长时间去预约。还有银行通过提高提前还款的成本来抑制客户提前还款的行为，去年8月份有银行因收取房贷提前还款补偿金惹争议。

　　为何大家要提前还房贷？易观分析金融行业高级咨询顾问苏筱芮分析，伴随着理财投资收益的走低以及去年下半年以来资本市场及债市的波动性加大，对于占据绝对优势的保守型群体来说，资金难以有好的去处，因此越来越多的金融消费者倾向于通过提前还款来”降杠杆“，优化自身负债结构，同时也图个“心安”。但提前还贷行为未必会受到银行的欢迎，尤其在个人房贷作为优质资产的当下，银行会倾向于采取更多预约还款、作出收费等“限制性措施”。

　　从购房者角度看，是否要提前还房贷？什么样的情况下提前还房贷比较划算？上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称，“理论上来讲，刚买房不久，剩余利息较多的购房者可以考虑。而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款肯定是不合适的。”

　　提前还房贷需预约

　　“三个月能办下来也不错了”

　　近日，一波“提前还贷潮”在年轻人中盛行。

　　北京市民王飞告诉记者自己两个月前预约了提前还10万元的房贷，近期将可办理。另有市民小李称，“昨晚提的提前还款申请，下午四点多就通过了，可办理时间为4月23日。”

　　据了解，目前部分银行可通过APP线上进行提前还贷的操作，但是预约全靠“拼手速”。有购房者表示，在APP尝试提前还款时，页面显示暂时无法受理该提前还本申请，线上额度已满。个别银行APP则直接关闭了提前还款的线上通道，只能去柜台排队办理。

　　某国有大行的客户经理告诉新京报贝壳财经记者，提前还款需先去营业部申请，等额度分配下来再通知存款，扣款成功后大概一个月拿涂销资料。但由于人民银行给每个银行都有固定额度的，目前提前还房贷肯定需要排队预约的。“三个月能办下来也不错了。”该客户经理表示。

　　“现在提前还款的人太多了，银行设置了提前还款的额度，所以一直都在排队。”另一家银行的客户经理也对贝壳财经记者表示，现在提前还贷都要在系统中预约，目前在该行预约起码也得两个月。

　　对于部分购房者愿意提前还房贷的原因，有银行分析人士指出，这主要是因为近年来宏观经济环境复杂，市场利率持续下行，部分早年购房者房贷利率高，提前还房贷减少利息支出；同时，由于市场利率下行，资产收益普遍下降，导致风险适中、高于房贷利率的资产难找，即有部分“闲钱”的业主难以找到风险、收益匹配的资产。

　　上述分析人士指出，房贷能为银行提供稳定现金流收入的优质资产，提前还房贷能加快资金回笼，拓展房贷空间，但也损失未来较高的利率收益，并且如果短期内出现较多提前还房贷情况，银行就面临短期难以找到类似优质资产匹配，机会成本上升的问题。

　　“个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。”博通分析金融行业资深分析师王蓬博对贝壳财经记者表示。

　　有人提前还款可省几十万利息

　　提前还贷值不值？

　　“利息太高了。”魏先生告诉贝壳财经记者，他肯定是要提前还房贷的，原来理财收益能覆盖房贷，现在不能了，就想提前还了。

　　据魏先生计算，其在河北的一处房产贷款金额70万元，还款期限为25年(已经还款5年)，如果现在提前20年还清，以5.2%的利率、等额本息还款方式计算，可以省下约37w的利息。

　　农业银行的一名客户经理也向记者分析称，目前来看，如果理财收益远低于预期水平，提前还贷还是比较合适的，除非有更好的投资渠道。

　　相比扎堆提前还贷的购房者，也有购房者表示，近期不打算提前还房贷。去年曾提前还过一笔房贷的北京市民李凡告诉记者，“在今年的环境下，我肯定不会提前还款，而是更倾向于投资。”

　　作为一名个体经营者，黄女士则认为手握“现金流”相对更划算。黄女士告诉贝壳财经记者，用尾款的资金经营带来的收益远大于提前还贷省下的利息。

　　苏筱芮指出，在房贷“上车时”利率过高的人群会更偏好提前还款，以求在当前利率水平较低的环境下节约更多利息，目前国内第一波疫情已进入尾声，后续第二波等不确定性依旧存在，预计今年倾向于提前还贷的人群依旧保持在高位。

　　那么，究竟什么样的人适合提前还款？王蓬博认为，手里有余钱的，又找不到合适的投资渠道，或者对于资产稳定期望较高的购房者，可以选择提前还贷。

　　严跃进则认为，利息支出太多，手上有闲钱的人可以选择提前还款。此外，理论上来讲，刚买房不久，剩余利息较多的购房者也可以考虑。而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款肯定是不合适的。

　　“对于个人来说，提前还房贷减少了利息支出，但需要让渡资金流动性，并且金额不在小数目。”上述银行分析人士认为，一般来说，对于房贷利率高，还房贷期限长，短期拥有大笔“闲置”资金的业主相对适合一些。他指出，从趋势看，随着经济回暖，利率中枢有所抬升，金融市场回归常态，市场风险偏好逐步回暖，提前还房贷预计有所减少。

　　新年伊始，监管接连重磅发声，既有提出对购买首套住房要大力支持的，也有提出要鼓励房、车等大宗商品消费的。苏筱芮建议，一是明确提前还贷的相关业务流程，使进度变得更加透明，二是充分响应监管精神，关注新增房贷的拓展，为首套购房、多子女二套改善购房等刚需群体做好基础性金融服务。

　　严跃进亦认为，提前还房贷目的就是减少利息支出，应该重视扎堆“提前还贷”现象。一方面，要积极宣传“存量贷款也会降利息”的精神，减少提前还房贷的行为。另一方面，各地要把“房贷利率下调-房贷提前偿还”之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。

　　新京报贝壳财经记者 王雨晨

找到组织 信任组织 依靠组织******

　　在全面推进乡村振兴中，农村基层党组织如何发力？如何破解农民富裕了却与组织疏远的现象？怎样让群众在家门口就能找到组织、信任组织、依靠组织，共同实现乡村振兴的目标？北京市平谷区镇罗营镇作为国家乡村振兴示范区，找到了一条提升基层组织效能的“独家秘笈”。

　　镇罗营镇位于北京市平谷区最北部。近年来，该镇取消村委会独立办公室，安排村“两委”干部到村民中心统一开放办公，打开村委会大门，让群众能随时找到组织，直接与村干部对话；构建镇党委、村党组织、农村党员全员发力的服务模式，实现农村的事有人管；发展适合本镇特色主导产业，让群众不出村能致富……

　　打开村委会大门迎接乡亲

　　让群众找得到组织

　　镇罗营镇上镇村村委会有一间房，挂牌为“村民服务中心”。走进房间，内有一排办公桌。从2022年7月开始，村干部统一把工位搬到这里，连村党支部书记刘德宏的单独办公室都被取消了，大厅最右边的工位就属于他。

　　刘德宏担任村党支部书记已十几年，过去，他的办公室有沙发、茶桌，敞亮、体面。可群众找他需敲门进屋，这一道门就拉开了干部群众之间的距离。“现在办公环境肯定不如以前，但现在的办公地能开门迎乡亲，干部随时和群众面对面。”刘德宏介绍，村里开展集中办公后，村民办事说事，都能“一站办齐”，再也不用各办公室来回跑了。

　　2022年7月以来，村里的接诉即办投诉件的数量归零。

　　推动村干部集中办公，是平谷区健全高效有序基层治理机制的一项举措。旨在通过推广村干部集中办公制度，打通为民便民利民的“绿色通道”。镇罗营镇落实平谷区要求，按照“办公空间最小化”原则，在大庙峪村、下营村、上镇村先行试点，取消村“两委”干部独立办公室，实现集中开放办公，专门出台村“两委”干部集中办公管理制度，要求村干部不论具体分工如何，要对所有业务有所了解，落实首问负责制，不能说“不知道”“说不清”。按照镇里统一部署，各村根据实际情况，安排村干部轮班在岗，让群众能24小时找得着人、办得了事。

　　腾出的空间怎么用？镇罗营镇相关负责人介绍，全镇20个村已全部实现集中办公，共腾出47间1016平方米闲置空间，有的建成了图书馆、娱乐室，有的建成大桃直播间，也有的建成村史资料室、医务室。

　　“集中办公不仅是办公地变迁，更是通过功能整合、流程再造、服务优化，实现办公事项的集中、为民服务的集中。”镇罗营镇相关负责人表示，“打开村委会大门”，推行集中办公，不仅拆除了干群关系的“隔心墙”，还为群众搭建了一个有事能说、有苦能诉、有理能评的矛盾纠纷解决平台，方便群众办事只进一个门，实现接诉即办，群众有了主心骨和归属感。“有事找组织”，已经成为镇罗营镇群众共识。

　　紧扣群众切身需求破难题

　　让群众信任组织

　　镇罗营镇位于深山区，年轻人外流现象突出，老龄率35.4%。“上镇村是镇罗营镇人口最多的村庄之一，60岁以上的老人508人，老龄率高达42.7%。”据村干部介绍，面对老龄率高、老年人不愿离村等实际情况，养老成为上镇村乃至全镇亟待解决的问题。

　　上镇村从2022年开始互助养老实践，这是一种农村养老模式的新尝试。上镇村发动村内党员和妇女等力量，通过自愿报名、严格筛选的方式，选拔出72名志愿者，组成“党员巾帼敬老服务队”等4个志愿者团队，为村内老年人提供互助养老服务。互助不仅发生在邻里之间，也产生于老人之间。低龄的老人服务于高龄老人，健康的老人帮助生病的老人。养老服务紧扣村民需求，集中在做饭、理发、就医等领域。形成了由“面”到“点”的精细化乡村互助养老新模式，着力解决老人不愿离村、就近养老及老有所为问题。

　　“党员巾帼敬老服务队”队员沈太景成为志愿者之后，第一个帮助的是65岁的孙桂英。孙桂英曾经是家里的“顶梁柱”，不仅照看小孙女，还照顾70多岁的老伴儿和90多岁的母亲。然而，孙桂英突发疾病后，家里“停摆”了。沈太景陪孙桂英看病，给孙家人做饭，有时还要帮助照顾孙桂英的小孙女。

　　在充分发挥志愿者互助作用的同时，上镇村强化网格员对老年家庭的走访，要求每名网格员每周入户1至2次，每次不低于15分钟，为老人及特殊人员做好帮买帮送、安全检查、问题收集等事项。针对失能失智的老人家庭，上镇村组建4个互助养老点，设置养老管家，为老人们提供就医、生活等各个方面的帮助，为这些老人提供长期且持续的服务。

　　上镇村只是镇罗营镇解决农村养老难题的一个实例。据介绍，该镇党委、政府规范出台《镇罗营镇养老互助点建设规范》《镇罗营镇养老管家管理规范》《镇罗营镇上镇村互助养老志愿服务时间银行管理办法》等相关文件方案，明确服务内容，保障规范化管理，指导各村立足本村实际，灵活运用互助力量破解本村养老难题。

　　同时，镇罗营镇还建设一家养老驿站、两家互助养老点和一所村民中心，老年人可在这些机构中享受包括助餐、助洁、助浴、助行、紧急救助、文化娱乐、帮买帮送、家政维修等多项服务。该镇围绕群众需求，办好民生实事，让群众实现“家门口”养老。

　　发展适合本地特色的产业

　　让群众依靠组织

　　“小农户”直接对接“大市场”存在生产规模小、经营方式分散、生产效率较低等突出问题。镇罗营镇东四道岭村属于山区村，桃、梨、苹果、核桃等林果业是本村传统产业。为打破“户自为战”的传统种植模式，东四道岭村党支部以服务为纽带，把农户组织了起来。

　　通过引入现代生物科技技术，实施大桃种植有机化改造，充分发挥村集体经济组织“统”的作用，成立村集体领办的东四道岭村果品产销专业合作社。村党支部带领农户，与科技公司、科研院所合作，通过推广测土配方施肥、增施有机肥，完成土壤有机改良，提升有机大桃品质。硬化田间路面、架设灌溉管道等配套设施，及时解决村民果品运输、果木浇水等难题，引进大桃优良品种，推进果树品种更新。组建村级服务工作组，安排专人负责有机大桃的收储、运输和市场对接，保证各环节有序衔接。近年来，该村还与生鲜超市、大型企业、高校等对接，实现直供直销。随着种植规模和产量扩大，逐步发展会员制、订单制销售，带动果农大幅增收。

　　镇罗营镇通过深化乡镇级集体产权制度改革，积极探索推进镇联社下设专业化的农业产业公司方式，整合全镇资源，聚焦老北京小蜜梨和8000多棵百年老树，实施小蜜梨高端品牌发展工程，从品种保护、提质、存储、品牌包装等全链条进行规范提升，重新定位产品，主推“点对点、个性化、定制化”销售，把农业做“精”做强。

　　近日，《组织振兴为杠杆推进乡村全面振兴：北京市平谷区镇罗营镇国家乡村振兴示范区典型经验汇编》在京发布。“镇罗营镇以组织振兴为杠杆，健全和完善乡、村两级集体经济组织体制机制，形成了组织振兴撬动乡村全面振兴的新模式，探索了一条具有一般性示范意义的全面推进乡村振兴的实践路径。”参与典型经验汇编的北京市农研中心经济体制处处长陈雪原说，通过加强顶层设计，构建镇党委领导下的镇政府与镇联社有机统一的组织内核，选优配强村带头人、规范村级重大事项管理、推动各类组织发挥作用，让群众能找到组织、信任组织、依靠组织，切实提高了基层组织的凝聚力、战斗力，为乡村振兴示范区建设打下了坚实的基础。（农民日报·中国农网记者 焦宏 李婧）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）